法律教育，住房租赁和间接住房交易主讲人：李进律师日期：2013/12/11，three Gorges交易网络，第一部分住房租赁，第一部分住房租赁合同的概念和法律特征2，住房租赁合同的建立和执行4，住房租赁合同主要条件的法律分析5一、房屋租赁合同的概念和法律特征，二、房屋租赁合同的法律特征租赁目的是房地产的住房、特别品。转移主题所有权、使用、收益权的合同。所有权的转移不会发生，承租人没有主体的处分权。这是劳资达成协议时成立的诺习性合同，其成立是没有目的的引渡。双方当事人相互享有***，相互义务，双方的***和义务具有相对性、对立性。出租人有权向承租人交付租赁物并收取租金。承租人在取得租赁住宅的所有权、使用、收益权的同时，有义务交付租金。第二，签订房屋租赁合同，第一，出租人必须签署的文件：租赁房屋所有权证书(房地产证书、购买合同等)产权，出租人的主要资格证书a，自然人租赁：必须提供身份证、***、回国证明等。b、法人租赁：必须提供工商营业执照、***机构代码证明、法定代理人身份证明、法定代理人身份证明等。合租房屋：必须提供全体业主的主要凭据文件，全体业主同意租赁的书面证明。租赁：提供同意转让的财产权的书面证明。代理签名给别人：提供许可证(自然人租赁的情况下处理委托书公证)，提供代理人身份证。第二，签订房屋租赁合同，第二，承租人必须签署的文件(1)，承租人对承租人签名的是自然人：必须提供身份证、***、回程证等身份证文件。承租人应当提供法人：工商企业许可证、***机构代码证明、法定代理人身份证明、法定代理人身份证明、法定代理人身份证明。(2)承租人是自然人，需要接受委托书公证的)代理人的身份证明、***、回程证等身份证明文件。二、签订房屋租赁合同，三、不可租赁房屋范围未依法取得房屋所有权令；***和行政部门依法对处所***进行判决、扣押决定或以其他形式***。共同住宅没有得到共享者的同意。所有权是有争议的。属于非法建筑。不符合安全标准的抵押，未经抵押权人同意；不遵守公共安全、环境保护、卫生等主管部门的相关规定。拆除范围内的住房；禁止租赁的相关法律法规的其他情况。第三，房屋租赁合同的成立和生效，第一，合同的成立和生效区分(1)合同的建立条提案和承诺符合法律，当事人的意思符合协议。订立合同的两个要素：a、两个或两个以上当事人；b，当事人一起表示意思。第三，房屋租赁合同的建立和生效，(2)合同的生效合同符合法律生效条件，依法约束当事人。合同生效的四个要素：a，当事人具有相应的民事行为能力。b、当事人的意思是真实的；c、不违反法律和行政法规的强制性条款。d，不违***公共利益。第三，房屋租赁合同的成立与生效，(3)合同成立与合同生效的差异a，法律意义，判断结果不同： 【合同成立】事实上的问题是什么样的合同已经存在，该合同是该合同还是另一份合同，是该判断的结果，只有成立与成立两种。效力发生是一个法律价值判断问题，对于判断哪些合同符合法律的精神和规定，是否能获得法律认可的效力有意义。该判断的结果有4种：有效、无效、效力未定、可撤销。第三，房屋租赁合同的成立和生效，(3)合同成立和合同生效的差异b，法律效力不同于法律效力： 【合同成立】法律效力不允许提案人撤回提案，承诺人不能撤回承诺。但是提案人和承诺人的***义务尚未得到法律认可，合同上的***义务仍处于不透明状态。“合同生效”是法律对当事人意思的积极评价，当事人之间设定的***义务受国内法保护。已经成立的合同的效力可能有三种情况：生效、效力未定、无效。只有符合效力发生条件的合同才能受到法律的保护，产生当事人期待的法律结果。第三，房屋租赁合同的成立和生效，第二，房屋租赁合同的成立和生效，第一，房屋租赁合同在双方商定和达成协议时成立，出租人和承租人之间的***义务。(二)房屋租赁合同立即生效。房屋租赁合同是一种惯常的合同，因此租赁房屋的实际交付不是合同的有效要求。(三)注意：房屋租赁合同的承租人取得租赁房屋的使用权是支付租金，这是房屋租赁合同的基本特征。租金是租赁合同的必要条件，如果没有租赁条件，租赁合同就不能成立。三、住房租赁合同的建立和生效，三、住房租赁合同登记记录建设部城市房屋租赁管理办法第13条住房租赁登记和记录系统。签订、变更、终止房屋租赁合同的，当事人应当向住宅所在地市、县人民政府房地产管理部门申报。(一)房屋租赁合同登记备案以加强社会保障综合管理、加强房地产市场管理、防止非法租赁、防止国家税收损失等为目的的产业管理手段为基础，不涉及合同的效力。第三，房屋租赁合同的建立和生效，(2)房屋租赁合同的登记和提交不是房屋租赁合同成立或生效的要素，对租赁合同的效力没有影响。因为，只要劳资双方就主要内容达成协议，住房租赁合同就成立。最高人民***对合同法的解释(1)第9条。法律和行政法规应当在合同中办理登记手续，但不规定登记后生效，当事人不办理登记程序，不影响合同的效力。四、房屋租赁合同主要条款的法律分析，建设部城市房屋租赁管理办法第9条租赁合同包括(a)当事人的姓名和住所；(b)房屋位置、面积、装修和设施状况；(c)租赁用途；(四)租赁期限；(e)租金和交付方式；(六)负责房屋维修；(七)租赁合同；(八)合同条款的变更和终止；(九)违约责任；(十)当事人同意的其他条款。以下是对各主要条款的详细分析。1，出租用途，表示承租人租赁房子的目的。设定租赁使用条款的意义：(1)有利于承租人根据租赁住宅的性能和用途正确使用租赁住宅。如果因不当使用租赁住宅而损坏房屋，要向出租人赔偿损失。(二)有利于承租人履行合同；承租人不得变更租赁用途，不得用于非法活动。承租人需要变更用途或者为租赁住宅增加新用途的，应征者同意并重新协商租金。2、定期租赁和非定期租赁、2、定期租赁和非定期租赁、(1)定期租赁不能以书面以外的方式证明租赁期限，因此不能口头设定定期租赁合同。a /定期租赁合同的任何一方都不能单方解除租赁合同。但是合同当事人违反合同，按照租赁合同及法律规定行使单方解除权的情况除外。b、租赁期限到期、租赁合同终止后，出租人有权收回租赁房屋，承租人有返还租赁房屋的义务。c，承租人想续借的，应在租赁期限到期前3个月提出，经出租人同意，重新签订租赁合同。(见建设部城市房屋租赁管理办法第10条)，2，定期租赁和非定期租赁，(2)非定期租赁a，不定期租赁合同的双方可以随时终止租赁合同，无需以对方违约为取消条件。b /但是，为了承租人的利益，承租人终止租赁合同时，应在合理期限前通知承租人，并给予承租人及时适当安排的合理宽限期。3、负责违反租金和租赁合同，(1)参考文本“月租(人民币)百度接客角度(65500元)”。租金按月结算，承租人在每月1日之前向承租人缴纳当前租金。付款方法： (提示)如果选择a，不是现金的付款方法，最好注明出租人接受租金的指定银行帐户，并注明家长姓名、银行帐号等，以免发生***。3、违反租金和租赁合同的责任b、决定付款期限的方法(见合同法第226条)首先双方的合同协议双方未达成协议或未知，根据双方达成的补充合同决定未达成补充合同，根据租赁合同的其他条款或交易惯例决定上述方式尚未确定，租赁期限到期时应支付租赁期限超过一年的话，每到期就要支付。如果剩余期限不足一年，租赁期限到期时应支付。3、租赁和拖欠责任，(2)租赁合同中的拖欠责任a，承租人应向出租人支付欠款，参考条件承租人拖欠租金，从支付日到实际支付日为止，每天按月租%向出租人支付滞纳金B，承租人应向出租人支付违约金。违约金的具体金额c，承租人应赔偿出租人的损失。d，承租人有权单方面终止合同参考条件，如果承租人交付逾期60天以上的租金，承租人有权提前终止合同。”，3、对违反租金和租赁合同的责任，合同法第227条承租人没有正当理由不支付或延迟租金的，承租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不付款的，出租人可以解除合同。3，租赁和拖欠责任，(3)租金催缴注意事项a，租金公诉效力：1年，从拖欠日起计算。例如，如果合同在每月5日之前支付当月租金，则从6日开始计算该月租金的1年时效。租金按月支付的情况下，月租金的公诉时效开始时间会有所不同。其他欠款费用(如财产管理费)的时效为2年，从拖欠之日起计算。3、对违反租金及租赁合同的责任b、催租、欠费注意事项，密切关注承租人开始欠费的时间，计算行动***，在公诉时效到期前发出回送或***，引起时效中断，从发证日起重新计算公诉时效。民法通则第140条时效因提***讼、当事人一方同意履行要求或义务而中断，从中止时效期间开始重新计算。3，从违反租金和租赁合同的责任、证据效力和证据保存的角度，建议使用EMS speedpost发送催款信函，发送时请注意以下事项：a)在“国内特快专递详细信息”的“内部项目说明”栏中注明信件的内容，例如。(2008)广东更正定型率信* * *编号律师函原件1份，要求：* * *业主在日期前* * *支付公司拖欠的租金，欠款总额* * * * * * *韩元。(如有其他欠费项目一起写)b)特快专递寄后2个月内向快递公司发送的托波证明c)发送的律师信复印件，“国内特快专递详细资料”原件，土种证明原件。，4，租赁保证金，参考条件承租人自本合同签订之日起，向a方支付租赁保证金人民币(取大写万千万元)。本协议规定的租赁期限到期、本协议终止、终止后，租赁保证金将在1)承租人结清本协议应承担的租赁、费用和违约金后，在一天内全额退还给无息承租人。2)根据本合同，承租人应承担的租赁、费用及违约金后，偿还剩余部分，承租人在一天内以无息返还给承租人。不足的部分由承租人补充。4、租赁保证金、租赁保证金是双方商定的合同担保措施。实际操作时，请注意以下事项：(一)在申请租赁保证金后，应当注明发行的收据是租赁保证金和具体金额。(二)在租赁合同中明确约定租赁保证金处理方法。一般来说，租赁关系终止时，租赁保证金应无息退还给承租人，但如果承租人拖欠租赁或有其他违约行为，则可以使用租赁保证金赔偿承租人应承担的费用、承租人应承担的费用以及补偿租赁人的经济损失，赔偿后剩下的部分应返还给无息租赁人。5、出租房屋交付、出租人有交付租赁房屋的义务，根据合同时间将租赁房屋转让给承租人所有，同时交付租赁房屋必须符合租赁合同规定的房屋用途。(1)送货方式：一般使用送货租赁房屋钥匙的方法，辅助设施也要一起送货。(2)交货时间：租赁合同中双方明确约定。(三)出租人对租赁房屋交付处理延迟的情况，a、出租人应向承租人支付违约金，具体金额由双方b、承租人发生损失的情况，出租人应承担赔偿责任c、承租人同时行使防御权，拒绝支付租金。5，租赁住宅交付，(4)租赁住宅转让的注意事项a，双方现场确认米、米、煤气计量表读数，并一起签署读数确认表。b、双方对租赁房屋的结构、质量、装饰、支持设施、电气等进行现场检查，做好检查情况的记录，并由双方签字确认。有异议必须提出。c /租赁人交付租赁住宅后，最好将租赁住宅租赁交付给租赁人的情况告知物业管理公司，促使租赁人立即与物业管理公司进行入会程序，并签署物业管理服务合同、管理规定等物业管理文件。5、交付租赁住宅，(5)租赁住宅风险负担住房租赁合同是不转移财产所有权的合同，租赁住宅受到自然原因等不可抗力损害的危险应由住房所有者承担。租赁期间，如果由于双方的责任，租赁房屋的一部分被损坏或破坏，承租人可以要求减少租金；承租人可以要求承租人在不支付租赁费的情况下解除合同。6、租赁房屋的***保证责任，出租人对租赁房屋有***保证责任，包括质量***保证、******保证两个方面。(1)质量***保证责任a，出租人应当保证交付的租赁房屋符合双方的协议或法律质量要求，并有义务将租赁房屋保留为合同用途，以适合租赁期间使用、收益。b，出租人应定期检查和维修租赁住宅。c /出租房屋危及承租人的安全或健康，出租人在签订合同时，明知出租房屋质量不好，也可以随时解除合同。(见合同法第233条)，第6条，租赁房屋***担保责任，(2)******担保责任a，租赁人对租赁房屋有法律租赁权，不侵犯第三方***。b，出租人不得妨碍承租人使用租赁房屋的利益。c、如果有第三方妨碍承租人行使***，出租人应排除。c，第三方主张***时，承租人应当及时通知出租人。第三人主张***，因此承租人使用租赁房屋，不能作为收益，承租人可以要求减少租赁或者不支付租金。(见合同法第228条)，7，出租人的租赁房屋维修义务，合同法第220条出租人除当事人另有约定外，应当履行出租人的维护义务。合同法中没有对出租人维护义务的义务规定，当事人可以通过特别安排排除，因此在租赁合同中，承租人可以明确同意承担租赁房屋的维护责任。因为承租人对承租人拥有、使用、收益金的租赁住宅状况及情况比较了解，并且容易及时发现问题进行维修。7、出租人修理出租房屋的义务，(1)出租人要履行维护义务，需要具备以下条件：出租房屋需要维护；出租房屋自然损坏或
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